香港楼市 再临下探

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指引:香港房地产市场在今年以后首先出现上升趋势。

作者|第一财经宋冉陈淑珍

在2018年经济低迷之后,香港房地产市场似乎在2019年出现转机。但好景不长,数据自6月以来开始再次下跌。

根据香港土地注册处的数据,6月份香港房屋月度销售额下降超过43%至4,627套,为四个月以来的最低水平。 6月份,一手住宅销售仅下降至1111套。在接下来的一个月里,香港房地产市场继续探索。香港土地注册处数据显示,七月份在土地注册处注册的各类楼宇共有6,380份买卖协议,同比下跌24.6%。

香港房地产市场今年首次出现持续增长的趋势。在今年的前两个月,一手和二手住宅交易变得更加活跃。 3月之后,一些房地产价格上涨。中原地产数据显示,该银行十大指数住宅区于3月2日录得23宗交易,较上月大幅增加77%。

香港房地产市场再次下跌

受经济环境影响,香港房地产市场自今年年初以来已经停止复苏,并自6月以来继续呈现下跌趋势。

8月2日,香港土地注册处公布了2019年7月的统计数字。数据显示,7月份在土地注册处登记的各类建筑物共有6,380份买卖协议,同比减少24.6% 。销售和采购合同的总价值为540亿美元。港元较去年7月下跌45.7%。在上述买卖协议中,住宅销售及购买协议数目为4,805份,总值为441亿港元,分别下跌21.1%及32.4%。购买和销售数量较6月份增加3.8%,合同总价值较上月下降2.8%。

数据的下降开始于6月份出现。根据土地注册处的数据,六月份香港房屋的月销售额下跌超过43%至4,627个单位,为四个月以来的最低点。 6月份,一手住宅销售仅下降至1111套。

根据最新的官方数据,今年1至5月整体住宅价格上涨了10.4%。然而,根据研究机构莱坊关于房地产价格与香港恒生指数之间相关性的研究,一般住宅价格走势跟随恒生指数走势,但落后三个月。自5月以来,恒生指数已下跌近10%。因此,一般住宅物业价格将相应调整。

香港房地产市场的调整不仅发生在住宅部门,也发生在办公楼和零售物业。根据莱坊的数据,九龙甲级写字楼市场的租金氛围在6月放缓,交易量环比下跌约30%。东九龙的大部分租赁交易均不足3,000平方尺。在市场低迷的情况下,一些公司已将办公楼搬到廉租房以节省资金。

莱坊的相关负责人表示,虽然租金需求放缓,但九龙甲级写字楼整体租金环比上涨0.5%。然而,租金的总体增长是由少数例外造成的。莱坊预计今年九龙办公楼的整体租金只会增加1%至3%。

与此同时,自今年2月以来,香港的零售额也持续下滑。 5月份,香港零售额同比下降1.3%。奢侈品零售额也继续疲软,同比下降2.7%。奢侈品销售的恶化使得改善零售物业租赁市场更具挑战性。特别是对于优质的街头商店,由于空置的商店仍然没有出租,租金继续下降。随着奢侈品牌实体店的扩张放缓,一些非奢侈品零售商正抓住机会在中环以外的核心区域定居。

在整体环境不确定性的影响下,莱坊预计零售业务表现仍将疲弱。预计今年优质街道商铺的租金将下降5-10%,购物中心的租金应保持相对稳定。

与上述普通物业相对应的是香港豪华住宅市场的表现。尽管近期市场动荡,高净值个人并不介意支付高价购买豪宅。因此,豪华住宅市场并未受到外部环境的影响,目前仍在调查中。它属于一种相对强大的财产类型。

下半年并不乐观

2018年1月,美国规划咨询公司Demographia连续第八年将香港评为全球最困难的城市。

过去十年,香港的物业市场持续增强。到2017年,香港岛,九龙及新界的私人房屋平均价格飙升至194,500港元/平方米,175,700港元/平方米及107,200港元/平方米。香港家庭的年收入中位数仅为327,600港元。一个普通的香港家庭全年都不吃不喝,买不起港岛2平方米。

去年9月底,美联储加息,香港金融管理局跟进,香港多家本地银行提高了最优惠利率。香港的超低利率环境已经持续了十年。看着香港房地产市场的机构一个接一个地排起了长队。

香港房地产市场的拐点刚刚到来。去年10月,香港的新房交易量降至过去16个月的最低水平。截至11月14日,一手私人住宅的交易金额和数量分别下降了60%和50%。反映香港二手房价格走势的中原城市领先指数(CCL)跌破香港岛,九龙,新界东及新界西。

自2018年7月以来,香港房地产市场出现了一波下行曲线。它已连续下降5个月,累计跌幅超过9%。去年10月,香港的新住宅销售交易量降至112亿港元,已降至16个月的最低水平,交易数量仅为1130,仅为9月的一半左右。二手房地产市场也在继续放缓,公共房屋的买卖显而易见。根据香港中原物业监测数据,去年10月共有35宗二手公屋成交,总值1.03亿元,较9月份的43宗及1.24亿元分别下跌13.6%及16.9%。新低,金额触及25个月低点。

因此,当时有一个声音说香港房价在2019年大幅下跌,甚至高呼2019年的跌幅可能达到40%。

然而,在2019年,香港的房地产市场再次引起了人们的兴趣。根据中原地产的统计数据,香港的二手房地产市场在年内显示出显着的复苏。 2月份共录得2,290宗二手交易,总额为177.8亿港元,较上月增加4.7%。 11.9%。

但自6月以来,局势急剧转变。莱坊和大中华区研究与咨询总监季彦勋表示:“在贸易不确定性和全球经济放缓的影响下,香港中环甲级写字楼租赁需求放缓,而中央商务区由于租户的租赁能力减弱,超级甲级写字楼受到特别影响。随着一些金融和法律机构的扩张,对办公楼的影响较小,每月租金低于每平方英尺100港元。由于需求和租户预期不同,雷方预计中环和采石湾甲级写字楼租金的增长将在今年余下时间两极分化。

与此同时,中央房地产研究部高级联席主任黄良生指出,2019年7月,十大蓝筹屋的二手买卖合同录得169宗,其中总值14.32亿元,低于6月的189和17.6亿元。分别为10月份和18.6%,这是自2019年1月的167个月以来的六个月以来的最低点和12.27亿美元。

7月份的注册反映了6月份的市场情况。这表明六月份二手市场具有强烈的观望气氛。此外,新房的超额认购和以市场价格出售新房已抢夺二手购买力,导致前十大屋的交易减少。而新盘正在发售,预计八月份二手传统屋注册数量将进一步减少。

在接受媒体采访时,中原集团董事长兼总裁施永清也表示,对于香港的房地产价格,由于目前的房地产价格走势不是由社会和大多数人决定的,房地产价格和购买力都有早就脱节了。它是社会中收入最高的10%,是过去量化宽松的受益者。

史永清说,该集团目前主要关注的是存款资金问题。然而,这些人仍然愿意将资金投入房地产市场。因此,在众多不利因素的影响下,他预计香港房地产价格将在较高水平上竞争并缓慢调整。预计将在今年下半年回落,但不容易下降。与此同时,在社会氛围的影响下,过去两个月的交易量与过去相比有所下降,部分买家有进入市场的愿望。然而,仍然存在一定的市场,因为对市场的需求是由于民生的需要。

主编:张海英

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